Preguntas frecuentes FAQS

La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo. Es decir, la nuda propiedad se relaciona únicamente con los derechos de propiedad sobre la cosa en cuestión, en nuestro caso una vivienda y, no implica ningún tipo de derecho de uso o disfrute sobre la misma.

La forma más habitual de adquisición de la nuda propiedad es cuando alguien hereda esa nuda propiedad de un inmueble reservándose el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.

También es frecuente obtener la nuda propiedad a través de la donación con reserva de usufructo, mecanismo a través del cual el donante transmite la nuda propiedad al donatario, pero reservándose el usufructo vitalicio del bien.

Otro caso podría ser cuando el propietario de una vivienda vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida) y reciben una compensación económica.

El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad, el uso y disfrute se reúnen en una misma persona. La consolidación del pleno dominio se producirá cuando ocurra alguno de estos casos: 

Venta del usufructo: En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo (lo más habitual es venderlo al nudo propietario).

Extinción del usufructo, que puede deberse a tres causas:

• Muerte del usufructuario: Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado, pasa al nudo propietario. En el caso de que el usufructo corresponda a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
• Cumplimiento del plazo por el que se constituyó: En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
• Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo: Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario, por ejemplo, contraiga matrimonio, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.

Comencemos a nombrar los derechos del nudo propietario teniendo en cuenta que este no tiene ningún poder sobre la vivienda en cuestión:

• Derecho de propiedad: El nudo propietario tiene en propiedad la vivienda, aunque como hemos dicho, no tiene derecho de uso y disfrute.
• Derecho a vender la nuda propiedad: Puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. El artículo 489 del Código Civil establece que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”.
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad: Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, se puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Si al extinguirse el usufructo se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.
• Derecho a realizar obras y mejoras: Según el artículo 503 del Código Civil se podrán realizar obras y mejoras en la vivienda sobre la que tiene la nuda propiedad, siempre que no perjudique al usufructuario.
• Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo: El artículo 522 del Código Civil indica que, “terminado el usufructo se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega se cancelará la fianza o hipoteca”.

Las obligaciones del nudo propietario son las siguientes:

• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda: Según el artículo 501 del Código Civil, las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. “El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”, explica el artículo.
• Respetar el derecho del usufructuario: El artículo 489 del Código Civil señala que el nudo propietario “no podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario”.
• Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo: El artículo 505 del Código Civil recalca que el nudo propietario tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario.
• Abonar la hipoteca de lo usufructuado: Según el artículo 509 del Código Civil, el usufructuario de una finca hipotecada “no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca” y, si la finca se embargara o vendiera judicialmente para el pago de la deuda, “el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”.
• Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para saldar el pago de una deuda.
• Hacerse cargo de los gastos de comunidad: El Tribunal Supremo, en una Sentencia de mayo de 2005, indica que “constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios”.

Existen varios casos en los que se produce la compra de la nuda propiedad de un inmueble, pero no su usufructo. Ocurre en caso de personas mayores que no tienen herederos o quieren recibir un ingreso extra sin renunciar a seguir habitando su vivienda. 

Legalmente, sí, se puede vender la nuda propiedad en España. La venta de la nuda propiedad es un acto jurídico en el que el propietario de un bien inmueble transfiere la titularidad de este, pero se reserva el derecho de usufructo, es decir, el derecho a usar y disfrutar del bien durante un tiempo determinado o de por vida. 

En estos casos el comprador se beneficiará de un menor precio de compra por no poder poseer el inmueble durante unos años. En el caso del vendedor, la principal ventaja es que puede seguir usando la propiedad, recibir el dinero de la venta al instante y que todo queda escriturado ante notario.

Si el usufructuario es mayor de 65 años y el inmueble que se va a vender es su vivienda habitual, está exento al 100% en la declaración de la renta, por lo que no tiene que pagar impuestos a la Agencia Tributaria. 

En el caso de que la vivienda fuera una segunda residencia, sí estará sujeta al pago de impuestos en la declaración de la renta, salvo que el dinero obtenido por la venta se destine a un seguro de rentas vitalicias.

La ley advierte sobre que los nudos propietarios no tributan, sino que lo hace el que posee el derecho de uso y disfrute.

Un inmueble sobre el que se tiene la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta, aunque el nudo propietario debe incluir el bien inmueble en la declaración e indicar en la clave de propiedad que ostenta la nuda propiedad, pero no así el usufructo.